携手汇源
万通控股开拓工业地产“路线图”
继联手TCL集团进*工业地产之后，万通控股再次跨界“联姻”制造业企业，拓展工业地产版图。1月30日，万通控股与汇源集团联合对外宣布，双方日前在北京签署工业地产合作备忘录，拟共同实现对汇源集团旗下工业地产资源的整合，提升附加值，双方确定在2012年度达成首批工业地产项目合作意向。据透露，双方初步确定以“部分售后回租+增值管理”的模式进行合作。制造业轻资产“上阵”“制造业企业拥有众多工业土地及厂房资源，从持有厂房等物业的重资产模式转变为租赁的轻资产模式，可以盘活沉淀资金，更益于聚焦主业发展；另外，还可以降低固定资产的折旧成本、维护成本以及占用资金的机会成本，有利于优化资产负债比例及提高资产收益率等财务指标。因此，租赁而非持有厂房的轻资产模式是国际成熟企业通用做法。”业内人士指出。万通控股与汇源集团的战略合作模式，主要为万通向汇源购买工业土地和厂房资产，进行统一规划、布局和管理，然后再返租给汇源，以此实现工业地产的标准化物业管理和增值服务。汇源集团董事长朱新礼表示，今后，汇源集团在新项目、新工厂的选址、建设方面将引入万通控股，使这些新项目、新工厂得以更长远、多元化地发展。比如，工业地产可以结合旅游地产、商业地产进行“体验式”开发以实现增值。2008年年初，万通控股(持股55%)和TCL集团(持股45%)合资成立万通新创工业资源投资公司进行工业地产开发尝试。作为国内第一家专门从事工业地产投资的公司，万通新创为工业地产业务开辟了一个全新的方向与模式。经过四年发展，截至目前，万通新创已打造“万通工社”品牌，持有约60万平方米已出租物业面积和可观的土地资源。据了解，万通新创通过工业地产招商和物业管理，已将从TCL集团收购的空置工业土地面积完全消化，并已达到95%的出租率。房企谋变新路径万通控股董事长冯仑表示，工业地产是很多房企转型的一个方向。“目前，有多家实体企业与万通控股接洽，并对售后回租的合作开发模式表示出浓厚的兴趣。在与TCL、汇源合作之后，万通控股未来同样也会与其他制造业企业进行合作，以进一步快速复制这种售后回租的工业地产开发模式。据透露，万通控股力争3年内管理工业物业资产规模达到可出租建筑面积300万平方米以上，年租金收入达到8亿元以上。与此同时，万通控股还将按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。冯仑介绍，工业地产属于商用不动产，在美国商用地产股票市场(NAREIT)中的总市值排在第三位，仅次于写字楼与商业零售。以国际标准比较，国内工业地产的租金仅为东南亚以及国际上成熟市场租金的三分之一。因此，未来国内工业地产的租金及市场有很大的上升空间。与走势不确定的住宅市场相比，工业地产一直表现稳健。截至2011年四季度末，北京仓储物流等工业物业平均有效净租金达到每天每平方米0.99元，同比增长12.5%。商务园区的平均净有效租金达到每天每平方米3.0元，同比增长13.4%。
